Cómo elegir la parcela para una casa

Elegir bien el terreno en el que construir una casa es fundamental para que esta se ajuste a nuestras necesidades. A través de este post te damos los aspectos relevantes para la elección de la parcela donde ubicaréis vuestra futura casa

¿Por dónde empiezo si estoy buscando un terreno en venta?

El primer paso, incluso antes de empezar a buscar, es pensar qué tipo de casa queremos. Por ejemplo, una vivienda en planta baja descarta terrenos pequeños o con mucha pendiente. Se pueden barajar dos o tres terrenos a la vez porque a veces los que parecen más “extraños” pueden dar lugar a los mejores proyectos.

Entre algunas cuestiones a tener en cuenta en la búsqueda del terreno pueden ser la exigencia o necesidad por motivos familiares, laborales y/o académicos.

Una vez elegida la zona de búsqueda valorar los servicios que más nos interesen para nuestro estilo de vida, como pueden ser las comunicaciones, el acceso y la distancia a núcleos de población, transporte público, centros comerciales, sanitarios, parques, colegios, etc. y el nivel de consolidación de urbanización.

¿Qué presupuesto se necesita para comprar un terreno para hacerse una casa?

Lo primero es definir un presupuesto máximo para la compra del terreno es el primer filtro para empezar a buscar. Para valorar si el precio del terreno es adecuado hay que realizar una comparativa con otros terrenos de la zona.
No hay que dejarse llevar meramente por la cuestión económica al comprar una parcela porque un terreno barato, si no se ha elegido bien, puede conllevar un mayor coste en el proyecto final.

¿En qué hay que fijarse al comprar una parcela en venta?

Una vez localizadas varias parcelas por ubicación, los aspectos más importantes a comparar entre ellas pueden ser, las superficies, precio, edificabilidad, desnivel, orientación y vistas, si cuenta con suministros, grado de urbanización y consolidación.

¿Qué debemos saber del suelo en el que se levantará nuestra casa?

El proyecto de cimentación de cualquier edificio, así como el movimiento de tierras necesario para su construcción, precisa de un conocimiento exhaustivo del terreno, por ello es obligatorio encargar un estudio geotécnico adecuado para el conocimiento del terreno y evitar cualquier sobrecoste debido a la realización de un proyecto con información insuficiente.

¿Qué tipo de servicios e instalaciones debe tener un terreno para una casa?

Fundamentalmente, el terreno debe tener la condición de solar edificable, disponer o poder contratar red eléctrica, red de alcantarillados y suministros de agua.

¿Qué información jurídica y normativas de edificación se aplican a la parcela y qué permisos se necesitan para hacer una casa?

Pedir un certificado urbanístico de la parcela en el ayuntamiento es la manera de asegurarse de que se podrá hacer construir una casa en un terreno.

1. Documentación
Toda la información y características físicas, jurídicas y urbanísticas de una parcela deben ser comprobadas antes de su compra o inicio de la construcción de su vivienda.

La información mínima que debe obtener son el certificado urbanístico de la parcela emitido por el ayuntamiento, y la escritura de la propiedad registrada junto al último recibo del IBI.

2. Datos físicos

La superficie de la parcela debe estar perfectamente delimitada y especificada, siendo aconsejable realizar una medición de la realidad mediante estudio topográfico que nos facilite los planos y las distancias reales.

Pueden existir servidumbres de paso a los vecinos, o canalizaciones de agua o incluso suministros que afecten nuestra parcela, es necesario identificarlos antes de su compra o edificación.

No es frecuente, pero es aconsejable prestar atención a la vegetación o arbolado existente ya que puede estar regulado por las comunidades autónomas o municipios. De existir árboles hay que conocer el grado de protección y las dificultades o limitación que su ubicación pueden presentar para proyectar tu futura vivienda. 

3. Datos urbanísticos

Partiendo de las necesidades que pueda tener respecto a superficie de vivienda y características, hay que verificar los metros de casa que se pueden construir en una parcela, y los condicionantes de forma, ubicación, alturas y superficies. Todo esto viene limitado por la normativa municipal, siendo datos públicos que se reflejan en un certificado urbanístico que facilita el ayuntamiento donde se ubique la parcela. Los más importantes son:

  • Calificación y uso. La calificación adecuada para construir una vivienda es suelo urbano y su uso residencial. No es posible construir viviendas en terrenos urbanizables ni rústicos salvo algunas excepciones muy concretas fijadas en la legislación municipal.
  • Edificabilidad. Es la superficie de vivienda que se pueden construir en relación al tamaño de la parcela. Se suele expresar por un coeficiente o porcentaje que, multiplicado por los metros de parcela, permite obtener los metros construidos máximos de casa.
  • Alturas. Fija el número máximo de alturas de tu vivienda
  • Ocupación. Es el coeficiente que limita el tamaño máximo de la casa en planta.
  • Retranqueos y lindes. Son las separaciones mínimas a mantener con la línea de fachada y con las parcelas colindantes a la hora de situar el chalet en la parcela.
  • Aspectos estéticos: Comprobar si existe alguna regulación respecto al acabado de fachada, cubiertas, etc.
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