Guía para construir tu casa

¿Necesitas una casa? Puedes construirla.

La autopromoción es una opción interesante para quienes sueñan con una vivienda unifamiliar propia. Sin embargo, no siempre se valora por desconocimiento, falta de tiempo o, simplemente, por el vértigo para abordar una operación de tanta envergadura.

La autopromoción presenta tres ventajas principales:

  • Como cifra orientativa, asume que la autopromoción implica un ahorro similar a los costes de mediación del promotor, puesto que, en este modelo constructivo no interviene.
  • La personalización de la vivienda es otra de sus ventajas. Si se construye de forma adecuada, debe ofrecer una casa ajustada a las necesidades de cada unidad familiar.
  • Además el valor de mercado de estas viviendas singulares acostumbra a ser superior al de la media, por lo que ofrecen un plus como inversión de futuro.

Guía para la autopromoción de vivienda

Establecimiento de necesidades

El proceso de autopromoción debe comenzar clarificando y conociendo las necesidades y las ideas de forma realista.

Se debe establecer un presupuesto coherente con el objetivo de la construcción, fijar una estructura general de la vivienda y las necesidades mínimas que ésta debe cubrir, como el emplazamiento en cuanto a servicios (por ejemplo en cercanía a colegios, centros de salud, supermercados, etc.). De este modo será más sencillo delimitar la búsqueda geográfica del terreno.

Adquisición de la finca urbana

El primer paso es la adquisición de una finca urbana en la zona que se ha marcado como prioritaria. Esta búsqueda se debe centrar en suelo calificado como urbano, y es aconsejable que cuente con los suministros.

Antes de comprar el terreno se aconseja prestar atención a diferentes puntos:

  • Espacio y accesos: Que el terreno tenga el espacio suficiente para levantar la casa deseada y que al menos tenga un lindero a la calle o claro acceso delimitado.
  • Condiciones de edificabilidad: Debe permitir la edificabilidad de una vivienda familiar, y que ésta cumpla con sus necesidades. Además la tipología de la vivienda deberá encajar con la normativa del municipio en esa zona. Los parámetros o condiciones urbanísticas estarán reflejados en la ficha urbanística de la parcela o normativa urbanística del municipio.
  • Acceso a suministros: Uno de los aspectos a los que el autopromotor tiene que prestar mayor atención es a las conexiones de la parcela a la red general de suministros como agua, saneamiento, electricidad o telecomunicaciones.
  • Orientación y vistas: Lo habitual es que se busque orientación sur para la zona de la casa donde se prevea un mayor uso durante el día. Además se deben analizar las vistas que ofrece y las posibles zonas de sombra que sobre el terreno pueda generar cualquier edificación o estructura cercana.
  • Arbolado: Un aspecto regulado por las comunidades autónomas, en ocasiones con criterios muy restrictivos sobre talado. De existir árboles hay que conocer el grado de protección y las dificultades que su ubicación pueden presentar para la futura edificación. 

Cálculo de presupuesto

Si no se ha hecho antes, llega el momento de ponerse en manos de un profesional. El proyecto de autopromoción no puede seguir avanzando sin tener una estimación de la inversión que va a representar.

A continuación se facilita un recorrido orientativo por las partidas más significativas a considerar. Así, el gasto total de la autopromoción ascendería a unos 350.000 euros (más 10% de IVA) para un supuesto de vivienda familiar de 250 metros cuadrados con una calidad de acabados media/alta.

El desglose de gastos orientativamente sería:

  • Redacción del Proyecto de la vivienda: incluye todas las fases del proyecto (Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución). Puede suponer entorno a un 7% sobre el PEM de Proyecto. Toda esta documentación es visada en el colegio de Arquitectos y presentada en el Ayuntamiento para la solicitud de la licencia, que puede tardar meses, según la diligencia de cada Ayuntamiento.
  • Estudio de Seguridad y Salud: Dependiendo del tamaño de la vivienda, este podría sustituirse por el Estudio Básico de Seguridad y Salud, en cuyo caso el coste del mismo suele incluirse dentro del coste de la redacción del Proyecto. De ser necesario el Estudio de Seguridad y Salud, puede considerarse un 1% sobre el PEM de Proyecto.
  • Dirección de obra: 1,5% sobre el PEM de Proyecto
  • Dirección de ejecución de obra (arquitecto técnico/aparejador): 1,5% sobre el PEM de Proyecto.
  • Coordinación de Seguridad y Salud: 1,5% sobre el PEM de Proyecto.
  • Estudio geotécnico: 1.200 €, como cifra orientativa. Ésta puede variar en función de las características del terreno. La Ley de Ordenación de Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE) obligan a un análisis del terreno.
  • Tasa licencia de obra e ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras): Es el importe de ambos suele corresponder a un % del presupuesto de obra visado, y por tanto varía según el municipio. Se puede estimar una media del 6% sobre el PEM de Proyecto para la suma de ambos.
  • Gastos de construcción: 1.100–1.350 €/m2. El coste de construcción variará en función del acabado y las calidades empleadas.

Además de estos costes, hay que tener en cuenta los correspondientes a la urbanización de la parcela, como por ejemplo el vallado exterior parcela, acceso rodado, o en su caso piscina.

Financiación: el préstamo hipotecario autopromotor

El mercado hipotecario ofrece el denominado préstamo hipotecario autopromotor, que cubre la fase de obra de la vivienda, no incluyéndose la compra de la parcela.

Aunque las variaciones de funcionamiento son muchas, según la entidad con la que se contrate, su principal característica es que el cliente conviene con el banco los plazos de ejecución de obra en diferentes fases. De este modo el banco irá haciendo entrega de las cantidades acordadas previa presentación del visado de ejecución o certificaciones por parte de la dirección de obra, el arquitecto o aparejador.

Este procedimiento, que obliga al autopromotor a adelantar parte de los pagos, no se puede negociar sin un proyecto arquitectónico visado por el Colegio de Arquitectos y la solicitud de licencia de obras municipal.   

Legalización de la obra

De no ser un experto en la materia, es difícil cubrir todo el papeleo legal que conlleva una autopromoción sin asistencia. Pero aunque se confíe esta labor a un profesional conviene conocer este recorrido administrativo para la legalización de obra, que comienza una vez inscrita la parcela en el Registro de la Propiedad.

  1. Para comenzar la obra
    • Licencia de obra mayor. Se presenta normalmente en el Ayuntamiento acompañado de una copia del proyecto arquitectónico básico. Previo al inicio de las obras, sin embargo, deberá incorporarse al expediente de la licencia una copia del Proyecto de Ejecución visado. La documentación necesaria para la solicitud de licencia de obra mayor puede variar en función del municipio.
    • Estudio Básico de Seguridad y Salud. Suele tramitarlo el arquitecto.
    • Estudio geotécnico. Como ya se ha indicado, de obligada ejecución siempre que haya cimentación.
    • Acta de replanteo y comienzo de obra. Firmada por el Director de Obra, el Director de Ejecución de Obra, el Constructor y el Promotor. Es un trámite sencillo para iniciar la obra.
  2. Para finalización de obra: se deben tramitar dos documentos principales:
    • Certificado final de obra.
    • Acta de recepción de obra.
  3. Para legalización de la obra.
    • Liquidación del impuesto de construcciones. Se debe abonar en el caso de que haya habido una desviación de presupuesto con respecto a los datos presentados para la solicitud de obra.    
    • Licencia de primera ocupación.
    • Escritura de declaración de Obra Nueva. Firma ante notario del cumplimiento de los requisitos legales.
    • Inscripción en el Registro y liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
    • Inscripción en el Catastro.
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