¿Contrato una constructora para hacer mi casa, o mejor contrato por oficios?

Estas pensando en construir tú casa y te surge la primera duda: ¿Contrato a una única empresa constructora o es mejor contratar por oficios?

Posiblemente habrás escuchado que si contratas los trabajos necesarios para la construcción de una casa por oficios puede que te ahorres dinero.

Pero en realidad, NO es cierto, al menos no del todo. 

Puede haber alguna partida o trabajo en las que te puedas ahorrar algo de dinero, pero ¿A costa de qué?, A costa de tu tiempo y multiplicar la probabilidad de problemas o riesgo que nadie se responsabilice de los trabajos realizados.

Sigue leyendo y te lo explicamos.

Tienes dos formas para construir tu vivienda:

  1. La más común es encargarle toda la obra a una Empresa Constructora, que actuará como la constructora principal. Ésta constructora se encargará de coordinar todo lo necesario para una correcta ejecución de los trabajos durante la construcción de la casa. Esta constructora puede aportar trabajadores propios y/o subcontratar a otras empresas de oficios para que ejecuten las distintas partidas de obra. Aquí todos los empleados y/o empresas que participan en la construcción dependen de la Constructora Principal.
  2. Si contratas la obra por oficios, es el propietario/promotor (es decir tú), es el que se tiene que encargar de buscar a los distintos oficios o trabajos a realizar, coordinar y contratar directamente a varias empresas y/o trabajadores autónomos para la construcción de la casa y supervisar que los trabajos se ejecuten correctamente. En este caso todas las empresas o trabajadores dependen del propietario/promotor.

¿Realmente se ahorra tanto como piensas contratando por oficios?

En la mayor parte de los casos, el ahorro económico es mucho menor del que los propietarios puedan esperar.

Hay que tener en cuenta, principalmente dos cosas:

  • El precio que puede conseguir la constructora principal de una subcontrata va a ser mejor que el que pueda conseguir un particular que solo se va a hacer una obra. En muchos casos, el margen que le puedan aplicar al contratista puede igualar el precio final que consiga el particular/promotor por su cuenta. Además, hay que tener en cuenta y valorar que en el margen del contratista hay unos costes de planificación, coordinación, gestión, etc. por sus servicios.
  • El precio de los materiales también suele ser distinto. Si el particular/promotor consigue un descuento en la compra de cualquier elemento, por ejemplo un lavabo del 10%, el constructor puede que lo consiga con un 15% o 20% que puede aplicar en su precio, o al menos igualar el precio como si lo compraras por tu cuenta.

Además, y muy importante, a la constructora le pagarás el 10% de IVA en su factura (si se trata de primera vivienda), mientras que si compras tú el material deberás pagar el 21%, beneficiándote de otro 11% adicional.

¿Continuamos?

La Seguridad y Salud en la obra

Otro de los costes que conlleva el contratar a varias empresas es el tema de la seguridad.

Seguridad y Salud de las diferentes empresas

Para empezar, cada empresa constructora debe cumplir con toda la normativa aplicable en Seguridad y Salud, y en Prevención de Riesgos Laborales. Es más, debe cumplirla tanto la propia empresa (sus trabajadores), como los subcontratistas y trabajadores autónomos a su cargo que intervengan en la obra de construcción.

Es decir, contratando a una única empresa constructora, ésta se encargaría de todo. Por el contrario, si decides hacerlo por tu cuenta y tienes varias empresas contratadas por tu parte, a cada una de ellas tendrás que exigirle lo mismo que le exigirías a una sola, y esto conlleva más tiempo y trabajo.

Por ejemplo: Cada contratista que participa en una obra está obligado a presentar su Plan de Seguridad y Salud. Si tienes 10 contratistas, cada una de ellos deberá aportar su Plan de Seguridad y Salud.

Y aquí viene otro aspecto importante a tener en cuenta, porque muchos de ellos no lo contemplan en el presupuesto y luego te lo cobran de manera adicional, y si tienes que pagar 10 Planes de Seguridad adicional por cada contratista/oficio puede suponer bastante dinero, lo que incrementaría el coste inicial que pudieras estimar, conllevando un sobre coste.

El Coordinador en materia de Seguridad y Salud

El Coordinador en materia de Seguridad y Salud (CSS) es el agente que, durante los trabajos, se encargará de coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas, los subcontratistas y los trabajadores autónomos apliquen los principios de la acción preventiva y las medidas necesarias. En el 90% de los casos, el CSS suele ser el Aparejador que también ejerce como Director de la Ejecución. De esta forma al CSS le es mucho más sencillo organizar a un único contratista y sus subcontratas que a varios contratistas.

Durante la coordinación se deben hacer reuniones periódicas, comprobar mucha documentación de las empresas, revisar y aprobar los Planes de Seguridad y Salud, etc, y que se cumplan las medidas de seguridad, asique estas tareas se multiplican si existen varios contratistas.

Por lo tanto, el precio para la Coordinación Seguridad y Salud tendrá un mayor coste si hay varias empresas en lugar de una sola.

¿Quién proporciona las “cosas comunes”?

En una obra existen muchos elementos o medios auxiliares que van a utilizar todos los intervinientes (empresas de oficios, operarios, etc) durante la ejecución de la obra. Todos ellos, debería ponerlos y pagarlos el promotor/propietario al no tener una Constructora Principal, suponiendo otro coste adicional.

Puede parecer que el Constructor te esté «inflando» un 20% el presupuesto de una subcontrata. Pero cuando haces la cuenta de lo que te supondría pagar de precio por el vallado de obra, de la caseta de obra con su baño, de la grúa, agua y luz de obra, medios auxiliares, etc. te das cuenta de que en ese 20% solo queda un pequeño margen de beneficio para el constructor.

Una constructora puede tener una caseta de obra con vestuarios, baño y almacén de material, y cedérsela a sus subcontratas para que la usen. Pero si existen varios contratistas… ¿Cada uno de ellos van a poner su caseta de obra o almacén?, no lo creo, o en tal caso aumentarían su presupuesto para poder asumir el coste de estos medios auxiliares que pudiera necesitar para realizar su trabajo.

Otro supuesto, y volviendo a retomar el tema de la seguridad en la obra. Existe lo que se llaman protecciones colectivas obligatorias que se deben poner según la Normativa en Prevención de Riesgos.

¿Quién es el encargado de implantar estas medidas? De poner las barandillas en la obra, protecciones, etc., ¿Quién las ha quitado y no las ha puesto? O ¿Por qué las tengo que poner yo, y asumir su coste si la «disfrutan» todos?.

La coordinación de los diferentes oficios

Contratando a una única empresa constructora, habrá una persona, encargado de obra, que se encargue de realizar toda la coordinación necesaria entre los diferentes oficios o trabajos. Si has contratado la obra por oficios, no tendrás esta “responsable” y tendrás que ser tú el que se encargue de llamar a unos y a otros para coordinar cuando deben realizar sus trabajos, organizarlos en obra cuando sus trabajos se solapen o controlar que los trabajos están terminados para avisar a la siguiente empresa de que entre.

Problemas durante la obra

No es por desanimar, pero en una obra siempre pueden surgir problemas. Lo importante es solucionarlos.

Imaginemos que existe un problema con un trabajo en concreto y que para repararlo hay que desmontar otro trabajo bien ejecutado. Por ejemplo supongamos una impermeabilización con filtraciones de una terraza con un acabado o solado en gres… ¿Quién se haría cargo del coste para solucionarlo? La lógica diría que el primero. Pero en la práctica no es tan sencillo. Probablemente todos los intervinientes tratasen de no asumir responsabilidades, o que ninguno ya no estuvieran en la obra por haber terminado, y por tanto les costaría mucho volver si tienen que abandonar otro trabajo/obra actual para ir a repararlo, y más aún, si es la empresa que lo que había hecho bien no creo que le agrade lo más mínimo tener que volver.

Tampoco es sencillo conseguir que la empresa causante del problema lo asuma y pague a la empresa que hizo bien su trabajo, y si ésta no lo hace, lo tendrás que hacer tú.

Este problema queda cubierto con una única constructora principal, ya se encargaría ella de solucionar el problema.

Los plazos de obra

Seguro que es en lo primero que piensas.

Si haces un contrato con una única empresa, éste debe contemplar un plazo de finalización, y el precio de ejecución, normalmente se adjunta el presupuesto.

Con varias empresas costaría mucho hacerlo. ¿Por qué? Primero, porque necesitarías hacer varios contratos, uno con cada empresa de oficio, autónomo etc., y después, porque muchos de los oficios se solapan en la ejecución. Si se retrasa uno, puede que afecte al otro. Y así es imposible depurar responsabilidades.

Conclusión: con una única empresa te ahorrarás tiempo en el plazo de ejecución, y quebraderos de cabeza.

Problemas después de la obra

¡Por fin has terminado la obra!

Pero en ocasiones pueden aparecer problemas. Y entonces, ¿Quién asume y paga una reparación pasado un año?

Si en un futuro hay una humedad, por ejemplo en la misma terraza del ejemplo anterior, la empresa de impermeabilización dirá que el problema es de la empresa que ha realizado el solado, y esta dirá que es de la empresa de impermeabilización. Todos se echarán la culpa entre ello, y lo peor, que posiblemente nadie te vaya a resolver el problema.

Eso no se puede valorar económicamente.

La empresa constructora respondería con el seguro y garantía recogida en la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación):

  • 10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, muros de contención, etc.).
  • 3 años para defectos de los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
  • 1 año para defectos de acabados.

Conclusión

Por todo lo explicado, y muchas más razones… espero que hayas llegado a la conclusión que es mejor contratar a una única empresa Constructora. Hará que todo parezca mucho más fácil, terminará antes la obra de tu casa, y no asumirá riesgos y problemas.

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